十年筑一城 五饮头啖汤

十年筑一城 五饮头啖汤

——访广东广佛智城集团有限公司董事长黄河 

第一个提出打造“中国电商体验之都”的广佛智城

精彩语录

“所有的创新、所有的超前，都源自对市场的理解，对于未来趋势的把握。”

“我不太享受当前的收益，一定要将收益兑现在当下，更多地是去看大趋势看长远收益，相信明天会更好。”

“企业家一定都不能停止学习和思考。每天要耗费巨大精力，处理海量信息量，洞察新鲜事物的本质，这样才能做到精准把握。”

“饮头啖汤”是一句粤语俗语，引申词义为“敢为天下先”。因其生动贴切且富有地方特色，成为大家对广东敢为人先改革开放精神最常用的比喻。

这个词用于广东广佛智城集团有限公司董事长黄河，同样十分贴切。扎根大沥十年，这位湖南人身上早已深深浸染了这片土地敢为人先的精神气质，甚至还“青出于蓝”。

率先在集体土地建设城市综合体，第一个提出打造“中国电商体验之都”，提前打造大学生“双创基地”抢占“双创”风口，引进华南最大永旺梦乐城购物中心项目，筹建第一个泛家居全产业链的智能家居城项目……简单统计一下，十年筑一城，黄河至少已五饮头啖汤，创下多个大沥第一。

操盘总体量达到110万平方米的广佛智城，黄河为何总能抢先布局，这不禁让人想一探究竟。就在黄河的办公室里，眺望着广佛智城的美丽风景，他慢慢讲述起自己的人生故事。

敢闯

成为集体土地建设城市的先行者

在庆祝改革开放40周年的大会上，党中央、国务院公布了100名改革开放先锋人物。纵览这份名单，“开拓者”“带头人”“探路人”“排头兵”“先行者”这样的颁奖词比比皆是，透露出这些改革先锋人物一个共同特质：敢闯敢干，敢为人先。在与黄河深入交谈后，这是他最容易给人留下的第一印象。

跟随改革开放的春潮，上世纪90年代，黄河从湖南常德老家南下广东，开始在广州地产界摸爬滚打，先是做住宅项目开发，后又操盘商业地产项目，成长为一名出色的职业经理人。当时的他与大沥少有交集，唯一让他有印象的事情是，他在大沥买了人生的第一辆摩托车，“当时只是觉得大沥商贸发达，做生意应该不错”。

2010年，南海推出第一轮城市更新十大示范片区，引发了黄河的兴趣。经过3个月的实地走访和市场调查，一个在集体土地建设产业载体的创新模式在黄河的脑海中逐渐成型。精心构思策划的广佛智城项目方案，随即在讨论会上获得政府方面全票通过。

对他而言，这其实是一次全新的挑战，是人生的一次重大抉择。此前，他从未做过产业地产项目，从未接触过有着所有权短板的集体土地开发，从未在大沥开发过项目。面对太多的第一次，黄河还是决定干了，并投入自己十余年打拼积累的全部身家，第一次当起了老板，走上了一条从未走过的道路。

看似冲动的背后，正是黄河这种敢闯敢干特质淋漓尽致的体现。对于广佛智城这个项目，黄河始终满怀信心，从未动摇。他有着自己的一套市场研判：当时大沥产业主要是前厂后店模式，对于商务办公几乎没有需求。当前的短板或许就是未来的市场空间。特别大沥是商贸重镇、产业重镇，南海经济体量大、市场活跃度高，产业集群升级提档次是大趋势。只要在建筑形态上提升，在核心功能上聚焦，在城市形态上提升，市场肯定会给予积极反响。

时间验证一切。如今，广佛智城写字楼的出租率达100%，已有商事主体超3000家，税收超2亿，直接或间接解决就业人口超2万人。

广佛智城项目更大意义在于，这同样是南海探路集体土地新型经营模式的第一站。经过改革开放数十年的发展，整个珠三角核心区域土地开发强度极高，远远高于全国平均水平。而按照国际惯例，一个地区国土开发强度达到30%已经是饱和线。在南海，这一数值已经超过50%，其中7成以上的建设用地为集体建设用地。释放集体土地活力，是决定南海乃至佛山未来发展的关键。广佛智城的成功先行先试，为黄河赢来了“在集体土地上建设城市的先行者”的赞誉。

善思

两次踏准新经济的时代风口

回顾广佛智城10年的筑城历程，人们一定不会错过这样两件事情：2013年7月，广佛智城发布“中国电商体验之都”战略。同月，“电商大学生创业基地”启动。这是华南首个大学生“双创”基地。这也是黄河早在2012年就已明确的战略设想。

要知道，当时的电子商务初露锋芒，在佛山这样的传统制造业大市并未特别盛行。李克强总理发出“大众创业万众创新”的号召，尚在1年之后。面对电子商务、双创这两大新经济浪潮，黄河可谓抢先站上了风口。

“广佛智城起步其实走过一段弯路，一直在试错，一直在折腾。大错没犯，小错不断。”黄河说，当时整个招商遇到困境，自己就思考当前社会经济正在转型，电商发展如火如荼，园区发展可以聚焦电商主题。“打造大学生创新创业基地，有点歪打正着。电商是新兴产业，最大短板是缺人才。当时想的是，就算这些大学生创业不成功，也能为园区集聚人才，”黄河谦逊地说道。

善思，正是黄河身上的另一个特质。用他自己的话来说，就是“想得有点多”。因为广佛智城项目是走前人没有走过的路，自然更注重掌舵者的思考力和决策力。黄河说，对于经济发展每一次波动，不管是好的方面还是不好的方面，他总愿意花时间去分析走势，大胆假设，小心求证，寻找发展的路径和契机。翻阅他的朋友圈，关心的也都是国家经济大事。

每天长时间的思考，让他显得有点焦虑，笑称“自己头发都快掉光了”。他说，外部变化特快，过去是三十年河东三十年河西，现在是三年河东三年河西。作为企业掌舵者，必思多想多求证。一刻都不能停止学习和思考，每天都要处理海量信息，洞察新鲜事物的本质，只有这样才能做到精准把握。

因为这样的焦虑，黄河尽量让自己的工作生活变得简单。他说自己几乎没有应酬，每天三点一线，连旅游都很少。唯一避免焦虑的方式，是让自己多睡觉，晚起床。

这样的谋定而后动，也让黄河在广佛智城的管理运作上屡有创新之举。“羊毛出在狗身上，由猪买单”，这是互联网经济免费模式下的商业逻辑。对于广佛智城这样的实体项目，黄河同样敢于试水免费模式，每年拿出3000万—5000万来补贴园区企业。黄河直言，牺牲当下利益，赢得的是长远利益和美好的明天。只要对广佛智城发展有利，哪怕是亏本，他都愿意去做。

正是黄河这样的“长线作战”的经营理念，广佛智城先后引来天猫、京东等电商领域巨头进驻，加速了产业生态培育。全国仅有的7个天猫服务站，其中一个就在广佛智城。园区集聚的电商企业，最高峰时达到了400家。

泛家居产业是佛山优势支柱产业，市委市政府确立的行业产值目标直指万亿。黄河又一次抢占了智能家居风口提前布局，智能家居城项目已在2018年5月揭幕。体量达到30万方广佛最大智能家居城，将集合来自全球各地上百个智能家居品牌，打造智能家居体验、购物、办公、会展等覆盖全产业链的一站式综合体。到2020年，智能家居城项目将全部建成，广佛智城也将就此补齐最后一块产业拼图。

坚定

200余次谈判引来华南最大永旺梦乐城

站在黄河的办公室里俯瞰前方，最先引入眼帘的就是永旺梦乐城。

这是全佛山首个永旺梦乐城购物中心项目，也是永旺集团旗下华南片区首家规模破21万平方米的集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游、文化于一体的综合型一站式创新购物中心。2017年底，广佛智城永旺梦乐城盛大开业，立即火爆全城，成为城市新地标。

在外界看来，这应该是黄河的“得意之作”。而在黄河自己看来，这只是完成事先的战略规划而已。

“产业+商业”双轮驱动，这是黄河为广佛智城早就设计好的顶层规划。在他看来，要成功“造城”，离不开产业更离不开人才，人才是发展的第一资源。整个广佛智城在规划运营围绕的核心点，归根结底还是服务人，致力于打造的是一个涵盖创新创业、居住生活、休闲娱乐的综合性的生态圈。

永旺是日本品牌，日本人选择合作伙伴向来以挑剔著称。黄河说，具体谈判次数已经记不清了，大大小小超过了200次。由于日本人从不在饭桌上谈判，有次谈判结束，吃晚饭时已经是凌晨2点，黄河当时只好去广州中山一路的桥底下吃了碗砂锅粥。

“这并不是一笔好的投资，利润率低，投资强度大。只能把他当作整个商圈的核心引擎带动周边业态的发展。”黄河直言，在他的战略构想里，永旺梦乐城带来的不是直接的利润，而是超强的商业配套服务能力，会对人群集群产生的巨大虹吸作用。因为永旺在哪里，城市中心就在哪里，人群就会往哪里流动。

永旺梦乐城开业以来的数据，也印证了黄河的判断。工作日期间，永旺梦乐城吸引人流约为3-5万人次；节假日期间，吸引人流可达5—8万人次；开业当天接待人流，更是接近10万人次。在大沥，人们只要去逛街，几乎首选就是永旺梦乐城，其商业辐射范围可覆盖至里水、狮山乃至广州荔湾、白云等区域。

在广佛智城开发建设的顶层设计中，黄河还未雨绸缪地规划建设了智＋国际青年社区，陆续投入数千套公寓，为园区办公、经商人才提供舒适的宜居生活场所。园区的商业步行街还进行了全面改造升级，打造全新“夜遇主题街”，为这里的年轻人提供更多的城市生活元素，在家门口就能遇见一座不夜城。

十年造一城，大家都明白最关键的点在于坚守战略定力，一张蓝图绘到底。然而，这最浅显的道理，往往也是最难做到的。黄河自豪地说，现在回头看广佛智能2012年的发展战略宣传片，发现所有的规划都在实现，“只是当时不知道这个区域会是永旺”。

一张蓝图绘到底的战略定力，也让市场在用实际行动作出回应。2018年以来，经济下行压力持续加大，市场投资能力持续下滑。广佛智城的招商势头却逆市飘红，特别是进入2019年突飞猛进。黄河笑着说，“这是在有点让他感到意外”。

【访谈侧记】

立足当下 把握未来

笔者与黄河只前后面谈过两次，虽然只是短暂的接触，在他身上看似矛盾的两面，让人不禁心生敬佩。

一是他几乎每天都在思考，接触海量的信息，洞察新鲜事物的本质。这种自我加压的紧迫感，让他精神显得十分焦虑，感觉像一个修行的“苦行僧”。他自言，从拿地开始自己就一直在折腾，一直在试错。大错没犯，小错不断。“时时刻刻地都像走钢丝，每天都在思考、求证”。

焦虑的背后，其实是一位企业家对市场时刻保持着敏锐判断。特别是广佛智城开发建设并没有大规模融资，一直以低负债率滚动开发，每一天都要向市场要空间，从市场发现驱动的能量。但是保持这样的敏锐判断，一日容易，一年容易，十年如一日可谓少见。

二是他的投资几乎总是看重长远，从不算短帐。焦虑而敏锐的人，其实往往定力会稍差些，喜欢着眼于当下，但黄河却不是这样的人。

开发广佛智城时，他的土地开发投入成本比当时平均成本高出5倍。营造园区产业生态时，他又每年拿出3000万—5000万进行“任性”补贴。园区投入的公寓多数是以长租性质为主，以进一步降低居住成本。黄河说，他不太喜欢讲收益兑现在当下，更看重大趋势和长远收益，希望明天更美好。只要对长远发展有利，亏本都会去做。这样的道理，做企业的老板几乎都懂，但其实又能多少人能够忍住诱惑真正做到。这样一来也就不难理解，黄河操盘的广佛智城为何能够数饮头啖汤。

到了明年，总体量达110万平方米的广佛智城将全面建成。闲不下来的黄河，已开始未雨绸缪，谋划思考自己的下一个项目。他说，人生没有多少十年，自己很难再用十年去精心打磨一个项目。他期望在广佛智城的经验教训上，推出一个智城的升级版，规模适中但更加精细和高端。在这个项目上，黄河又能在哪些领域先行先试再饮头啖汤，我觉得这是最值得期待的地方。