关于房地产行业常见涉税事项

作为地方经济支柱的房地产行业，其税收实务复杂多变，也是税收征管查的重点，税收风险凸显。以下从营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等方面简单介绍该行业的常见涉税事项。

一、营业税问题。纳税人销售商品房应适用“销售不动产”税目按5%税率征收营业税，以向购买方收取的全部房价款和价外费用为计税依据。房价款包括纳税人向购买方或购买方的按揭银行收取的价款、定金等预收帐款和以商品房抵减纳税人应付价款的金额。价外费用包括向购买方收取的代收款项、代垫款项、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入及其他各种性质的价外收费。

二、征收企业所得税问题。

    根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率（佛山目前执行15%）分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

    三、土地增值税的预征和清算问题。

    1、预征。根据《关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的通知》（佛地税发〔2010〕199号）规定，对从事房地产开发的纳税人按照转让房地产取得的收入预征土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后计算，多退少补。佛山目前预征率按普通住宅：2%，其他：3%。

2、清算。企业应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、国家税务总局土地增值税清算管理规程（国税发[2009]91号）的要求进行土地增值税清算。

    四、土地使用税问题。根据《关于房产税、土地使用税有关政策问题的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。目前我镇税率为10元/平方米.年。但随着房地产的对外销售，对已销售的房产面积其占有的土地面积可按合适比例扣减后申报。

五、印花税问题。根据财税[2006]162号文，对土地使用权的出让（转让）合同、商品房销售合同按产权转移书据0.05%征收印花税。

举例说明:

一、以土地使用权出资设立新公司，是否须缴纳营业税、企业所得税和土地增值税？

（1）营业税。不缴纳，这方面有明确有规定，即《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）： 一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 二、对股权转让不征收营业税。

（2）土地增值税。要视同销售计提土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）出台后，改变了以地出资一律免土地增值税的规定，改为限定主体或限定用途下须视同销售征税，即——自2006年3月2日起……对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

（3)企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条的规定,企业发生非货币性资产交换，应视同销售确定收入。因此，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

二、“甲供材”业务应如何开具发票？

    有人认为房地产开发企业的“开发成本”中不应该有货物销售发票，其依据为：整个项目建筑环节的营业税是依据建筑物的工程造价来计算的，所有的工程所用材料或设备全部都是包含在建筑物的工程造价中，除国税发[2002]117号中索列举的几项自产自销货物的行为，其余全部需要开具建筑营业税发票。以上的“甲供材”业务应如何开具发票？

解答精要：

1、营业税的营业额（即计税依据）与开票额是两个不同的概念。开票额是指实际交易的金额，而营业额是指税法规定的计税依据。

2、税法强调建筑营业税的计税依据包括甲供材料，并不是说施工单位的开票额中要包括甲供材料金额，而是施工单位的开票额中包含的营业税的计税依据要包括甲供材料。这部分营业税由发包方承担，应计入施工单位的劳务价款。认为建筑营业税的计税依据包括甲供材，就必须开具全额（含甲供材料价格）建筑业发票是不对的。

3、如果施工单位是按开票额（劳务额）征税的，那说明少缴纳了甲供材料的营业税了。这部分营业税应由施工单位补开发票解决。

例如，甲供材料为500万元，应缴纳营业税为15万元（500×3%）（未考虑城建税和教育费附加等），则应由施工单位补开发票154639.18元[150000/（1-3%）]，这样，发包方向施工单位再支付工程价款154639.18元。

施工单位再向税务机关申报营业税=[5000000（材料）+154639.18（补开施工发票）]×3%=154639.18（元）

施工单位收到的款项，全部用来缴纳营业税。

房地产企业的自购材料500万元、补开建筑业劳务发票154639.18元以及前期开具的清包工劳务发票，共同构成开发成本。

4、如果施工单位开具5154639.18元发票就错了，因为施工单位应将材料发票作为成本。

三、二手房交易案例

问题：王某在2000年用50万元在大沥谢边建了一间集体地的自建房160平方米，房产已领证且非家庭唯一住房，考虑到自己年事已高，想将该自建房的权属人变更为自己的儿子名下，问：把该房屋过户到儿子名下要交什么税？

分析：首先要分析王某把房屋过户到儿子名下有两种途径，一种是买卖，一种是赠与。

第一种：买卖的计税方法。王某打算以80万价格把房屋卖给儿子。假设该房屋的市场价值为100万，建房的50万元已开具了建筑开票，则税务机关则以100万为计税金额。

王某应负担的税费有：

营业税：100万X5%=5万

城建税：5万X7%=0.35万

教育费附加：5X5%=0.25万

地方教育费附加：5X2%=0.1万

个人所得税：(100-50-5-0.35-0.25-0.1)X20%=8.86

税费小计：14.56万元

王某的儿子应负担的税费有：

    契税：100X3%=3万

对于个人销售或购买住房的，免征印花税及土地增值税。

第二种：赠与的计税方法。若王某想把房屋赠与给儿子，到公证处办理了赠与公证及关系公证。由于王某与儿子是直系亲属关系，所以免征营业税及个人所得税。

王某应负担的税费：

印花税：100万X万分之5=500元

王某儿子应负担的税费：

契税：100万X3%=3万

印花税：100万X万分之5=500元

由此看出，对于直系亲属间的房屋更名中，对于旧业主来讲，用买卖的方式所承担的税费明显比赠与方式的高，但对于新业主来讲，则区别不大。